朱淑娟 2014年06月10日 05:22
合宜住宅會成為官商分贓的肥肉，主因就在於以居住正義之名達炒房之實。（圖為遠雄桃園合宜宅的廣告宣傳）
前桃園縣副縣長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄爆出桃園八德合宜住宅收賄案，另爆出葉世文在內政部營建署長任內主導的「機場捷運A7站合宜住宅」也收賄。葉、趙兩人的不法勾當固不可原諒；但讓人更想追問的是，為什麼行政院打著「居住正義」大旗的合宜住宅政策，竟淪為官員、建商分贓的肥肉？
關鍵就在於合宜住宅本身就是一個「掛羊頭賣狗肉」的政策，居住正義是假，土地炒作才是真。先賤價收購人民土地，毀滅其居住權，而且徵收面積遠遠超過蓋合宜住宅所需。接著轉手高價賣給建商，再透過容積獎勵增加戶數，讓建商利潤倍數翻漲。而在這過程中，又排除幾乎所有的公民參與、媒體採訪大門，導致少數人掌握過大權利，才會讓政客、建商毫無顧忌上下其手。
行政院長江宜樺說不會因為「執行面」發生問題就不推動合宜住宅政策。那就來幫他分析一下究竟「執行面」出了什麼問題，如果不就其中的不法或缺失一一檢討，只想繼續蒙騙人民的話，未來只會埋下更大政治風暴的引信。
一、為什麼徵收面積遠大於合宜住宅所需？
以內政部主導的「捷運A7站」為例，這個開發案位於桃園縣龜山鄉樂善村牛角坡段，是捷運機場沿線(台北車站到桃園機場)的第七站，因此暫時命名為A7站(興建完成後的正式名稱是體育大學站)。因此開發案就命名為「機場捷運沿線站區周邊土地開發–A7站」，開發總面積236.3公頃，分兩期開發，第一期186.6公頃，第二期49.7公頃。其中用來蓋合宜住宅用地的只有10.37公頃，占4.3%。
也就是說行政院以合宜住宅名義徵收大面積土地，卻只用4.3%的面積蓋合宜住宅，主要目的是土地開發，這就是為什麼說這個案子「掛羊頭賣狗肉」的原因。
然而，土地徵收是政府剝奪人民財產權的一種終極手段，「所取等於所需」是最起碼的原則。另外還必須符合公益性、必要性，經協議價購不成後，最後不得已才能進行土地徵收這個最後手段，但A7站的徵收過程卻完全違反這些原則。
二、「預標售」程序完全違法
樂善村禁建40年，多數地主以每坪50、60元出租給外來的人做傳統工廠，約500多家，多數人一租八年、十年，幾乎以這裏為家。因此這宗土地徵收案，實質受到影響的不只是地主，還包括這些租地營業人的工作權。
而且此案從2009年開始選址到2010年3月10日行政院核定前，當地民眾完全不知情。即使最後知道了民眾也陳情無門，2011年7月27日內政部土地徵收委員會審查，居民想進場表達意見，連同媒體記者全被擋在台北市徐州路內政部辦公大門外不得進入，當天審查隨即快速通過。
更不合理且涉及違法的是，土地徵收程序未完成前，內政部卻早在2011年4月28日就上網公告招標， 隨後在2011年6月28、29日才舉辦區段徵收說明會。這種「預標售」人民土地的違法作為隨後也遭監察院糾正，如今爆發弊案醜聞，大家才恍然大悟當初內政部這個「預標售」究竟在急什麼？
三、合宜住宅蓋在山坡地，區位合宜嗎？
就算政府蓋合宜住宅是美意，但這裏適合蓋住宅嗎？這個地區是山坡地，第一期開發186.6公頃，直接把山坡地解編，連環境影響評估審查都免了。
然後連邊坡的49.7公頃都不放過，列入第二期開發。因為這裏許多地區屬於三級坡，不敢直接解編。但即便是不適合開發的高風險區，最後環保署還是在今年3月27日審查通過並公告，環評結論還要特別交代「未來要加強邊坡治理及水保措施安全性維護」，請問這要如何保障買屋民眾的安全？
四、擴大公民監督 才能避免行政濫權
另一方面，這種案子也能通過環評審查，連同第一期的都市計畫審查、土地徵收委員會審查，這麼多專家都看不出來這個區位的問題嗎？難怪台北大學副教授廖本全常批評，政府機構中的專業審查委員會已經變成「產官學大聯盟」，委員會老是看到一些熟面孔，反而是一些平常對政府「建言」頗多的學者，絕對不會被聘為委員。要避免弊案，首先就得先打破產官學大聯盟的共犯結構。
而因為缺乏監督，導致行政濫權，政府用行政力強制徵收人民土地，要徵多少就徵多少、徵收價格、區內多少比例做合宜住宅、容積率要給多少，都是少數人說了算。這麼方便的事，就不難理解為什麼內政部對於民間要求土地徵收應辦聽證會、廢除區段徵收等建議會抵死不從了。
五、容積率應回歸都市計畫法規範
另一個弊案的魔鬼就是「容積獎勵」。以機場捷運A7案為例，政府以每坪35,000元徵收土地，再以25萬元左右標售給建商，然後透過各種名目的容積獎勵，將容積率從原本法定容積300%，增加到430%到470%。原本可蓋2451戶也暴增到4463戶。以每坪售價15萬元計算，這個無中生有的容積率創造多少利潤。
容積率原本是用來管控一個城市的居住人口，並以此去規畫交通、汙水下水道、水源等等公共建設，以確保城市的生活品質。但現在卻變成政府跟建商交易的籌碼，而容積率失控的惡果，公共設施不足、交通擁擠等等，就要人民去承受。
文化大學兼任教授楊重信強調，最可怕的是多數容積率獎勵沒有法律規範，任由地方政府以行政命令自訂，要求行政院必須讓容積獎勵回到都市計畫法規範，並嚴格控管容積率，才能某種程度管控官員與建商上下其手的弊端源頭。
＊作者為獨立記者